성공사례

임대차 계약이 종료됨과 동시에 임차인은 계약기간 동안 사용하였던 인테리어 및 시설물 일체를 원상의 상태로 복구 하여야 하는데, 여기서 가끔씩 어느 범위까지가 원상의 상태인가를 두고 임대인과 마찰이 있는 경우가 있다.

상가의 경우 주택보다 원상복구에 대한 분쟁이 더욱 복잡하니 주의해야한다.

다음 사례를 보자!


<Question>
임차인 A는 자영업을 하기 위해 여러가지 업종을 알아보던 중 본인이 좋아하는 분야인 노래방을 하기로 결정 하였다.
여러 노래방 자리를 검토하던 중 강남구 신사동에 위치한 곳에 계약을 하기로 했다.
그렇게 계약을 체결한 후 영업이 시작되었고 좁은 공간이 있던 곳에 룸을 더 설치하여 바쁘게 운영해 나갔다.
기쁨도 잠시 주변 코인노래방이 생겨나며 매출이 반 토막 난 A는 임대료와 인건비등으로 어려움을 겪다 결국 만기일에 최종 폐업을 결정했다.
임대인에게 통보하자 임대인은 원상복구 전에는 보증금을 돌려주지 않겠다고 한다.

이러한 경우 어떻게 해야 하는가?


<Answer>
임차인의 원상회복의 의무는 민법상 임의규정으로 임대인이 임차인에게 원상복구를 요구한다면 특별한 약정이 없는 한 대법원의 판례는 ‘입점 당시 그대로’ 해주라고 판결 되어있다.
위 사례에서는 입점 당시보다 룸을 더 만들었으므로 새로 만든 룸만 없애 주면 된다.
전 임차인이 설치한 시설까지 원상 복구 할 필요는 없고 자신이 추가적으로 설치한 부분에 대해서만 원상복구 할 의무를 부여한다.
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- 전 임차인이 개조한 건물을 임차해 추가 개조해 사용한 현 임차인은 자신이 시설한 부분을 원상복구 할 의무를 진다.
별도의 약정이 없는 한 이전 임차인이 개조한 부분까지 원상복구 할 의무는 없다.


- 임대인이 원상복구 할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 제3자에게 임대하는 경우, 임차인은 원상복구 의무가 없다.


- 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지 된 경우에도 임차인은 원상복구 의무를 부담한다. ( 단, 손해배상 청구 가능)

추후 분쟁을 방지 하기 위해서는 사전 협의를 통해 계약서에 특약을 넣는 것이 중요하다.

계약서에 전 임차인의 원상복구 의무를 승계 한다든지, 원상복구 없이 임대인이 시설을 그대로 인수 한다든지 특약을 작성하게 되면 갈등을 최소화 할 수 있다.

또한 임차인은 입주 할 당시에 현장을 사진으로 꼭 남겨두는 것이 좋다. 사진 촬영을 통해 증거를 남겨두어야 향후 발생 될 수 있는 분쟁에서 비교적 자유로울 수 있기 때문이다.


시간과 비용이 많이 소요되는 원상복구 문제의 가장 좋은 해결방법은 계약 당사자가 원만하게 해결 할 수 있도록 서로 노력하며 합의하는 것이 제일 좋은 방법이다!

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