필요비, 유익비 제대로알기
안녕하세요, 빌사남입니다.
오늘은 임대차기간 만료 시 항상 문제되는 필요비, 유익비에 대해 얘기해보겠습니다!
임차인에게는 임차물의 보존 및 수리에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 '임차인의 비용상환청구권'이 있는데요, 민법에서는 필요비와 유익비로 구분 지어 비용 청구 범위를 달리하도록 규정하고 있습니다.
필요비는 무엇이고 유익비는 무엇일까요?
오늘은 임대차기간 만료 시 항상 문제되는 필요비, 유익비에 대해 얘기해보겠습니다!
임차인에게는 임차물의 보존 및 수리에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 '임차인의 비용상환청구권'이 있는데요, 민법에서는 필요비와 유익비로 구분 지어 비용 청구 범위를 달리하도록 규정하고 있습니다.
필요비는 무엇이고 유익비는 무엇일까요?
필요비는 부동산을 유지 보수하는데 필요한 수리비용을 말합니다.
쉽게 말해 살면서 꼭 수리해야 하는 경우 지출 한 비용을 의미하죠.
유익비는 필요비처럼 수리하는데 드는 비용이 아니라 부동산의 객관적 가치를 증가시키는데 사용되는 비용을 의미합니다. (임차인이 자기 영업을 위해 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않는다.)
예를들어
보일러가 고장났거나 벽 균열에 의한 수선, 수도관의 동파, 누수 등의 원인으로 수리를 한 경우는 필요비에 해당하고 방이나 부엌을 증축한 비용, 건물 입구 진입로 개설, 화장실 새로 설치 하는 등의 비용은 유익비에 해당합니다.
다만, 임대목적물을 유지 보수하는데 필요한 수리 범위는 임대인과 임차인의 입장 차이가 발생 할 수 있기 마련이라 법원에서는 좀 더 구체적으로 기준을 제시하고 있습니다.
판례에 따르면
수선되지 않으면 임차인이 정상적으로 집에 거주할 수 없어 사실상 계약의 목적대로 사용 수익할 수 없는 경우에 임대인이 목적물을 수선해 줄 의무를 부담하지만 사용 수익 방해할 정도가 아닌 경우 수선 의무를 부담하지 않는다고 밝혔습니다.
예컨대 보일러가 고장났거나 수도관의 동파, 누수 등의 원인으로 수리를 한 경우는 임대인이 수선의무가 있지만 전등, 문고리, 간판설치, 도어락 건전지 교체 등은 수선의무가 임대인에게 없는것이죠.
쉽게 말해 살면서 꼭 수리해야 하는 경우 지출 한 비용을 의미하죠.
유익비는 필요비처럼 수리하는데 드는 비용이 아니라 부동산의 객관적 가치를 증가시키는데 사용되는 비용을 의미합니다. (임차인이 자기 영업을 위해 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않는다.)
예를들어
보일러가 고장났거나 벽 균열에 의한 수선, 수도관의 동파, 누수 등의 원인으로 수리를 한 경우는 필요비에 해당하고 방이나 부엌을 증축한 비용, 건물 입구 진입로 개설, 화장실 새로 설치 하는 등의 비용은 유익비에 해당합니다.
다만, 임대목적물을 유지 보수하는데 필요한 수리 범위는 임대인과 임차인의 입장 차이가 발생 할 수 있기 마련이라 법원에서는 좀 더 구체적으로 기준을 제시하고 있습니다.
판례에 따르면
수선되지 않으면 임차인이 정상적으로 집에 거주할 수 없어 사실상 계약의 목적대로 사용 수익할 수 없는 경우에 임대인이 목적물을 수선해 줄 의무를 부담하지만 사용 수익 방해할 정도가 아닌 경우 수선 의무를 부담하지 않는다고 밝혔습니다.
예컨대 보일러가 고장났거나 수도관의 동파, 누수 등의 원인으로 수리를 한 경우는 임대인이 수선의무가 있지만 전등, 문고리, 간판설치, 도어락 건전지 교체 등은 수선의무가 임대인에게 없는것이죠.
하지만 필요비나 유익비를 지출하고도 임대인에게 청구할 수 없는 경우가 있습니다.
임차인이 임차목적물을 반환할 때 원상복구를 하기로 약정한 경우입니다.
'필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다.'며 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상복구하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다고 판결한 바 있습니다.
(대법원 1975.4.22 선고 73다2010판결, 1995.6.30 선고95다12927판결)
따라서 필요비 및 유익비에 관한 분쟁을 사전에 예방하려면
2기 이상의 차임연체가 없어야 하고
임대인의 동의를 얻어 공사를 해야 하며
객관적 가치를 증가시킨 본인 입증 또한 필요합니다.
임대차계약서의 특약을 꼼꼼히 확인하고 수리 및 비용부담에 관한 입증을 미리 준비하여 피해사례가 없으시길 바랍니다!
임차인이 임차목적물을 반환할 때 원상복구를 하기로 약정한 경우입니다.
'필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다.'며 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상복구하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다고 판결한 바 있습니다.
(대법원 1975.4.22 선고 73다2010판결, 1995.6.30 선고95다12927판결)
따라서 필요비 및 유익비에 관한 분쟁을 사전에 예방하려면
2기 이상의 차임연체가 없어야 하고
임대인의 동의를 얻어 공사를 해야 하며
객관적 가치를 증가시킨 본인 입증 또한 필요합니다.
임대차계약서의 특약을 꼼꼼히 확인하고 수리 및 비용부담에 관한 입증을 미리 준비하여 피해사례가 없으시길 바랍니다!