성공사례

건축물대장상 4층 건물이었는데 실제로 보니 5층처럼 보인 건물이 있을겁니다. 바로 경사면에 위치해있어 한개층을 이득 본 효과가 있는 건물인데요!

일반적으로 건물이 경사진 곳에 위치해 있으면 평지에 있는 건물보다는 불리한 입지 여건이라고 생각하기 쉽습니다.

경사진 곳에 위치한 건물은 통행이 불편하거나 공사비의 증가가 발생할 수 있고 풍수지리상으로 내리막이 있는 곳은 돈이 흘러 빠져 나간다고 생각하는 등의 이유가 있어 선호하지 않지만 이 부분을 잘 활용할 수 있는 안목이 있다면 이 약점들은 모두 커버가 가능합니다.

공부상에는 지하로 표시되는 층이 실제 건물에서 지상층으로 활용 될 수 있기 때문인데요,

특히 대지면적이 100평 이하이고 서울시 기준 용적률이 200% 이하인 제2종일반주거지역을 포함하여 그 하위군 용도지역에 해당하는 필지에서 그 활용도가 두드러집니다.
또한 5층 이하의 건물들은 1개층의 차이가 외관상 크게 느껴지고 층고를 높이하는 요즘 추세에는 더욱 차이가 크게 느껴지지요.

주로 일반주거지역에 속하는 필지에는 건축법상 정해진 건폐율과 용적률에 따라 일반적으로 지상3층에서 지상6층까지 건축을 할 수 있지만 경사면에서 지하층을 활용하게 된다면 지상으로 1개층에서 2개층이 더 있는 효과를 볼 수 있게 됩니다.

지하층은 그 층 바닥면적이 지표면 아래 있는것으로 그 바닥에서부터 지표면까지의 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인것을 말합니다.
쉽게 말해 층 한 개 부분을 네모박스로 봤을 때 절반이 지표면 아래에 있게 되면 건축법상 지하층으로 인정됩니다.

그 중 활용도가 높고 혜택을 많이 볼 수 있는 건물 전면은 일반적인 평지나 측면으로 후면이 경사 때문에 고저차가 발생됩니다. 이 때문에 1층 부분 전면은 지상으로 노출되고 후면으로 갈수록 지표면 아래 위치하게 되면서 지하층으로 인정받게 됩니다.

실제 이런 건물은 현장에서 본다면 경사면도 크게 느껴지지 않고 건물도 1개층이 더 있어보이는 효과가 있습니다.

건물 전면에 경사면이 있는 경우는 일반적으로 지하층 절반 이하의 전면부만 노출이 가능하며 대지면적이 작은 경우 그 노출된 곳에 주차 진입로를 구성하여 1층 면적의 손해없이 지하공간을 전부 주차장으로 활용이 가능합니다.

또한 지상층과 달리 지하층은 대지면적 안에서는 건폐율과 용적률의 제한이 없기 때문에 지하1층이 실제 지상 1층으로 노출이 된다면 임대료 또한 많이 받을 수 있는 조건이 됩니다.

예를들어 대지면적 100평인 제2종일반주거지역에서 평지에 정상 건축된 건물의 경우 1층 바닥면적 60평을 넘길 수 없으나 경사면으로 지하1층이 지상1층으로 노출이 되는 경우 바닥면적이 일반적으로 70-80평 전후가 되기 때문에 상대적으로 임대료가 높은 1층 면적이 증가되는 효과가 있어 임대료 상승에 장점이 가능합니다.

이처럼 비교적 저평가되어있는 경사면 건물의 단점을 살려 남들과 다른 역발상 투자를 하는 것도 좋은 방법입니다.

하지만 무조건 경사면에 있다고 드러난 지하1층의 이득을 보는 것은 아니니 육안상 확인에 그치지 마시고 반드시 건축사 등 전문가의 조언을 받아보시는 것 잊지마세요:)